מי שקונה בישראל נכס מקרקעין כגון דירת מגורים, מחויב לשלם למדינה מס רכישה בשיעורים המתעדכנים מדי שנה. ישנם גופים או קבוצות מסוימות אשר זכאים להטבות ופטורים שונים בתשלום מס הרכישה בעת קניית דירה המיועדת למגוריהם. זכות זו קבועה בתקנות מס רכישה, אשר מעניקות הנחה בתשלום המס לעולים חדשים, לנכים ועוד
- נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה.
- ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,0000 נכון לשנת 2021 ניתן פטור ממס על מדרגות התשלום הראשונה
- ניתן לחשב את סכום המס בעזרת סימולטור מס רכישה הנמצא באתר האינטרנט של רשות המסים. וניתן לבדוק תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין שבח ורכישה בנושא מס רכישה ולקבל אינפורמציה נוספת בנושא.
- בלינק https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.
- מי שרוכשים קרקע לבנייה זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריהם (שאר השטח יחויב במס רכישה רגיל), ובתנאי שהדירה תיבנה בתוך שנתיים.
- בחלק מהמקרים, כפי שיפורט בהמשך, יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה.
שיעור ההטבה
שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש”ח
- ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ש”ח, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה:
- על חלק השווי שעד 1,747,865 ש”ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (עד 1,744,505 ש”ח בשנה שלפני כן).
- על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (עד 2,500,000 ש”ח, כאמור), ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי אותו חלק.
שיעור ההטבה בשאר המקרים
ברכישת דירה שאינה מוגדרת כ-“דירה יחידה, “או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ש”ח, וכן ברכישה שנעשתה לפני יום 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה.
חשוב לדעת !
- ניתן לקבל הנחה על מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים.
- כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם זכאי להטבה, יהיו שניהם זכאים להטבה. אם בני הזוג לא היו נשואים בזמן שרכשו את הדירה, והם נישאו בתוך 12 חודשים מיום חתימתם על חוזה הרכישה, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי להטבה.
חשוב – לפני שמנצלים את הפטור ברכישת הדירה, חשוב מאוד לבצע תכנון מס ולבדוק אילו פטורים אחרים נוצלו בעבר, אם בכלל, האם כבר נעשה שימוש בפטור הניתן לבעלי נכות, האם השימוש בפטור הוא הדרך הטובה ביותר לתשלום מס הרכישה וכדומה. כדאי מאוד להתייעץ עם בעל מקצוע העוסק בתחום לפני שמחליטים האם וכיצד להשתמש בהטבה.
מי זכאי?
- מי שנקבעה לו על-ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בשיעור
של 75% לפחות.
- מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב משוקלל, בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית(.
- מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ובשל הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).
תהליך מימוש הזכות
את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.
יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:
טופס הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין לגבי רכישת הנכס.
טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה.
למי שנקבעה דרגת אי כושר השתכרות בשיעור של 75% לפחות – אישור מהמוסד לביטוח לאומי
יש לצרף מסמכים רפואיים המעידים על המוגבלות.
ועדה רפואית
במקרים הבאים יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה:
מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב מיוחד בשל צבירת נכויות באיברים שונים.
- מקבלי גמלת ילד נכה בשיעור מלא (100%).
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 50% לפחות והם:
- קטועי יד או רגל
- משותקים
- נכי תאונת דרכים על-פי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים
את הבקשה לזימון ועדה רפואית מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין יחד עם הבקשה לקבלת הנחה במס רכישה. לפרטים נוספים, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.
באילו מקרים ניתן לקבל פטור חלקי במס רכישה לבעלי נכות?
- תקנות מס רכישה מגדירות מיהו נכה לצורך החוק, ומפרטות באילו סוגי נכות מדובר ומהו שיעור הנכות המזכה בהטבות המס. באופן עקרוני, בעלי נכות על פי הביטוח הלאומי ובהתאם להגדרות הקבועות בחוק הנכים ובחוקים אחרים, לרבות ניצולי שואה, נכים מתאונות עבודה ועוד, יהיו זכאים לקבל את הפטור החלקי.
- בעל נכות עם דרגת אי יכולת להשתכר לצמיתות שנקבעה לו על ידי הביטוח הלאומי, בשיעור של לפחות 75%, זכאי לממש את ההטבה, וכן בעלי נכות עם שיעור נכות משוקלל הנצבר לפי מספר נכויות של 90%, או עם שיעור נכות צמיתה של 100%. כמו כן, משותקים או קטועי גפיים עם שיעור נכות שעומד על לפחות 50%, זכאים אף הם להנחה
הגדרת דירה יחידה
- דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.
- רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.
- דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.
החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש
- רשות המסים מפעילה יישום, המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל”ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה, ששילמו.
- אם קיימת יתרת זכות, ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
- למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
משפר דיור
אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן), הוא ייחשב כבעל דירה יחידה.
- בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין.
- רוכש של דירה ייחשב כבעליה של דירה יחידה גם במקרה של רכישת “דירה חלופית” – כאשר מתקיימים לגביו כל התנאים הבאים:
- היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
- בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
- שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,022,000 ש”ח, נכון לתקופה שבין ה-01.01.2021 ל-31.12.2021 (2,034,000 ש”ח בשנת 2020).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית (“הדירה החלופית”), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
- אם שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 3,362,000 ש”ח, במכירת הדירה הראשונה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,022,000 ש”ח לסכום השווי של הדירה הנוספת.
מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה
רוכש של דירת מגורים שרכש בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכש בקבוצת הרכישה היתה דירתו היחידה, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה אם מתקיים לגביו אחד משני אלה:
הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.
הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
- הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה-25.06.2018.
- בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.
- העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
- רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.
ראש הטופס
רוצה שעורך דין יחזור אלייך?
תחתית הטופס
